Prescrição da taxa condominial: em quanto tempo a dívida caduca

A cobrança de dívida de condomínio prescreve em 5 anos, contados a partir do vencimento de cada parcela. Isso foi fixado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 949, com base no art. 206, §5º, I, do Código Civil. Depois desse prazo, o condomínio perde o direito de cobrar aquela cota na Justiça.

Para o síndico, a consequência é direta: uma dívida esquecida na gaveta vai perdendo valor mês a mês, parcela por parcela. Entender como o prazo funciona, e o que o interrompe, evita prejuízo para todos os condôminos que pagam em dia.

O que é prescrição

Prescrição é a perda do direito de exigir uma dívida na Justiça por causa do tempo. A dívida não deixa de existir, mas o credor já não consegue obrigar o devedor a pagar. É uma regra de segurança jurídica: ninguém pode ficar exposto a cobranças para sempre.

No caso do condomínio, o prazo é de 5 anos. Antes do Tema 949, havia decisões aplicando prazos diferentes. Hoje a questão está pacificada.

Cada parcela tem o seu prazo

O ponto que mais confunde: o prazo não começa a contar da primeira cota atrasada para toda a dívida. Cada parcela prescreve separadamente, 5 anos depois do próprio vencimento.

Imagine um condômino que deixou de pagar de janeiro de 2021 a dezembro de 2022. Se nada for feito para interromper o prazo:

• a cota de janeiro de 2021 prescreve em janeiro de 2026;
• a de fevereiro de 2021, em fevereiro de 2026;
• e assim por diante, uma a uma, até a de dezembro de 2022, em dezembro de 2027.

Ou seja, a cada mês de espera o condomínio perde mais uma parcela. Quanto mais tempo passa, menor o valor que ainda pode ser cobrado.

O que interrompe a prescrição

A interrupção faz o prazo voltar a contar do zero. O Código Civil lista as hipóteses no art. 202. As mais relevantes para o condomínio são:

• O despacho do juiz que ordena a citação, em um processo de cobrança ou de execução proposto pelo condomínio (inciso I).
• Qualquer ato inequívoco do devedor que reconheça a dívida (inciso VI), como a assinatura de um acordo de parcelamento ou de uma confissão de dívida.

A interrupção só pode acontecer uma vez. Por isso, ela não substitui a cobrança efetiva: serve para ganhar tempo, não para adiar indefinidamente.

Notificação interrompe a prescrição?

Uma notificação extrajudicial comum, enviada por carta, não está entre as hipóteses do art. 202. Ela é importante para documentar a cobrança e abrir a negociação, como explicamos em notificação extrajudicial de condomínio, mas não deve ser usada como estratégia para segurar o prazo. Se o devedor responder reconhecendo a dívida por escrito, aí sim pode haver interrupção.

O acordo e a prescrição

Ao assinar um acordo de parcelamento, o condômino reconhece a dívida, e o prazo de prescrição recomeça. Se o acordo for quebrado depois, o condomínio ainda tem tempo para cobrar. Esse é mais um motivo para formalizar todo acordo por escrito. Veja como em acordo de parcelamento de dívida de condomínio.

A dívida acompanha o imóvel

A dívida de condomínio está ligada à unidade, e não só à pessoa. Quem compra um imóvel responde pelos débitos condominiais do vendedor, inclusive multa e juros (CC, art. 1.345). Por isso, na venda de uma unidade, é comum o comprador pedir uma declaração de quitação ao condomínio.

Para o síndico, isso significa que uma dívida não some com a venda do apartamento. Mas a prescrição continua correndo normalmente: se a cobrança não for feita a tempo, as parcelas mais antigas se perdem, não importa quem seja o dono.

Também vale lembrar que o imóvel pode ser penhorado por dívida de condomínio mesmo sendo bem de família (Lei 8.009/1990, art. 3º, IV), o que torna a cobrança judicial bastante eficaz quando feita dentro do prazo.

Como não deixar a dívida prescrever

1. Tenha uma lista atualizada de débitos por unidade, com o vencimento de cada parcela.
2. Defina um gatilho para envio ao jurídico, por exemplo, três cotas em aberto ou 90 dias de atraso.
3. Revise a lista mensalmente, de olho nas parcelas mais antigas.
4. Formalize acordos por escrito, com reconhecimento da dívida.
5. Leve a inadimplência à assembleia, para que todos acompanhem e cobrem providências.

Para entender a cobrança do início ao fim, leia como cobrar condômino inadimplente.

Quanto o condomínio perde esperando

Veja um exemplo simples. Uma unidade deixa de pagar uma cota de R$ 500,00 por mês e o condomínio só decide cobrar seis anos depois do primeiro atraso. Nesse momento, as cotas dos primeiros 12 meses já prescreveram: são R$ 6.000,00 em valores originais, sem contar multa e juros, que não podem mais ser cobrados na Justiça.

E esse prejuízo não fica com o devedor. Ele é dividido entre todos os condôminos que pagam em dia, porque o caixa precisou cobrir as despesas daqueles meses de outra forma.

Dívidas antigas na troca de síndico

A troca de gestão é um momento de risco. O novo síndico nem sempre recebe a lista de débitos completa e atualizada, e casos antigos acabam esquecidos. Ao assumir, peça à gestão anterior:

• a relação de unidades em atraso, com as parcelas e os vencimentos;
• os acordos em andamento, com os termos assinados;
• os processos judiciais em curso e o contato do advogado responsável;
• as notificações já enviadas, com os comprovantes.

Com essas informações, você consegue priorizar as dívidas mais próximas da prescrição.

Como o Conduh ajuda

No Conduh, cada cobrança tem a sua data de vencimento registrada, e as unidades em atraso aparecem com multa e juros calculados conforme as regras do condomínio. Você enxerga, por unidade, quais parcelas estão em aberto e desde quando, sem garimpar planilhas antigas.

Quando chega a hora de agir, o relatório para a assessoria jurídica e o detalhamento de débitos são gerados em Word (.docx) com os valores calculados pelo sistema. O acordo de negociação também sai pronto, e cada emissão fica registrada no histórico com data e autor.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado. Confira também a convenção e o regimento interno do seu condomínio.