Acordo de parcelamento de dívida de condomínio: como fazer

Um acordo de parcelamento de dívida de condomínio é um termo assinado em que o condômino reconhece o débito e se compromete a pagá-lo em parcelas, com valores e datas definidos, sem deixar de pagar as cotas que vencerem durante o acordo. Ele precisa partir do débito calculado corretamente e prever o que acontece se uma parcela atrasar.

Para o condomínio, um bom acordo costuma ser melhor que um processo: o dinheiro começa a entrar logo, sem custo de advogado e sem anos de espera. Para o morador, é a chance de sair da inadimplência sem penhora. Mas um acordo mal amarrado vira uma segunda dívida. Veja como fazer do jeito certo.

Antes de negociar: tenha o débito na mão

Toda negociação começa pelo número certo. Antes de sentar com o condômino, prepare o detalhamento parcela por parcela: vencimento, valor original, multa de até 2%, juros e correção, se houver. Se precisar revisar a conta, veja multa e juros de condomínio: como calcular.

Confira também se o caso já teve uma notificação extrajudicial. Os valores do acordo precisam bater com o que foi informado ao morador, atualizados até a data da assinatura.

Quem pode autorizar o acordo

O síndico tem o dever de cobrar as contribuições (CC, art. 1.348, VII), e parcelar a dívida com todos os encargos costuma estar dentro dessa atribuição. Já abrir mão de valores, como perdoar multa ou juros, é diferente: significa renunciar a um crédito de todos os condôminos.

Por isso, antes de oferecer desconto, verifique:

• se a convenção autoriza o síndico a conceder descontos e até que limite;
• se existe uma política aprovada em assembleia para acordos (por exemplo, até 10 parcelas sem desconto, ou desconto nos juros para pagamento à vista);
• se o conselho precisa ser ouvido.

Uma política aprovada em assembleia protege o síndico e garante tratamento igual para todos os devedores.

Como estruturar o acordo

Entrada

Peça uma entrada. Ela mostra compromisso do devedor e reduz o risco do condomínio. Um percentual entre 10% e 30% do débito é comum, mas o valor deve caber no bolso de quem vai pagar. Uma entrada impossível só adia o problema.

Número e valor das parcelas

Defina quantas parcelas, o valor de cada uma e as datas de vencimento. Algumas dicas:

• Alinhe o vencimento das parcelas ao da cota, para o morador pagar tudo no mesmo dia.
• Evite prazos longos demais. Quanto maior o parcelamento, maior a chance de quebra.
• Defina como as parcelas serão corrigidas, se o prazo for longo.

Cotas que vencem durante o acordo

Este é o ponto mais esquecido. O acordo trata da dívida antiga. As cotas que vencerem durante o parcelamento continuam devidas normalmente e precisam ser pagas em dia. Escreva isso de forma explícita no termo.

Quebra do acordo

O termo deve prever o que acontece se o devedor atrasar uma parcela ou uma cota corrente. O usual é uma cláusula de vencimento antecipado: o atraso faz vencer todo o saldo restante, com os encargos, e o condomínio pode cobrá-lo de imediato, inclusive judicialmente.

O que colocar no termo de acordo

Um termo completo traz:

1. Identificação do condomínio, do condômino e da unidade.
2. Reconhecimento expresso da dívida, com a lista das parcelas incluídas.
3. Valor total negociado, com e sem eventuais descontos.
4. Entrada, número de parcelas, valores e datas.
5. Obrigação de manter em dia as cotas que vencerem durante o acordo.
6. Cláusula de vencimento antecipado em caso de atraso.
7. Forma de pagamento.
8. Data, local e assinatura das partes.

O reconhecimento da dívida tem um efeito importante: ele interrompe a prescrição (CC, art. 202, VI). Isso dá mais tempo ao condomínio para cobrar, caso o acordo não seja cumprido. Entenda os prazos em prescrição da taxa condominial.

Desconto e anistia: quando faz sentido

Às vezes, perdoar parte dos encargos é o que destrava um pagamento. Faz sentido, por exemplo, quando o devedor oferece quitar tudo à vista ou quando a dívida é antiga e a cobrança judicial seria longa e cara.

Nesses casos, registre o desconto num termo próprio, como um termo de anistia de multa e juros, indicando exatamente o que foi perdoado, o valor original e o valor final. E garanta que o desconto segue a política aprovada pelo condomínio. Descontos dados "no boca a boca", sem registro, geram questionamento na prestação de contas.

Acompanhe o cumprimento

Fechar o acordo é metade do trabalho. A outra metade é acompanhar:

• registre cada parcela paga assim que o pagamento cair;
• avise o morador alguns dias antes de cada vencimento, especialmente nos primeiros meses;
• ao primeiro atraso, entre em contato logo, antes de acionar a cláusula de quebra;
• se o acordo for quebrado, encaminhe o caso à assessoria jurídica com o termo assinado e o histórico de pagamentos.

Para a visão completa da cobrança, do primeiro lembrete à Justiça, leia como cobrar condômino inadimplente.

Erros comuns em acordos de condomínio

• Fechar o acordo de boca, sem termo assinado.
• Esquecer as cotas correntes, deixando o devedor acumular uma nova dívida enquanto paga a antiga.
• Dar desconto sem autorização, o que expõe o síndico a questionamentos na assembleia.
• Aceitar parcelas que não cabem no orçamento do devedor, o que quase sempre leva à quebra.

Como o Conduh ajuda

No Conduh, o débito de cada unidade já aparece com multa e juros calculados conforme as regras do seu condomínio. A partir dele, você gera em Word (.docx) o acordo de negociação e, quando houver perdão de encargos aprovado, o termo de anistia, com os valores calculados pelo sistema.

Cada documento emitido fica registrado no histórico, com data e autor, e os pagamentos registrados vão para o extrato. Assim, na prestação de contas, fica claro o que foi negociado, o que foi perdoado e o que já entrou no caixa.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado. Confira também a convenção e o regimento interno do seu condomínio.