Multa por infração no condomínio: como aplicar do jeito certo

A multa por infração no condomínio deve estar prevista na convenção ou no regimento interno e só pode ser aplicada depois do registro da ocorrência e de uma oportunidade de defesa para o morador. Pelo Código Civil, o descumprimento de deveres pode gerar multa de até 5 vezes o valor da cota, e o comportamento antissocial reiterado, de até 10 vezes (art. 1.337).

Barulho fora de hora, vaga de garagem ocupada indevidamente, lixo no lugar errado, obra sem aviso: as infrações fazem parte da rotina de qualquer condomínio. O síndico tem o dever de fazer cumprir as regras, mas precisa fazer isso com método. Multa mal aplicada vira contestação, desgaste e, às vezes, processo contra o condomínio.

O que diz a lei

Deveres do condômino

O Código Civil lista deveres básicos de todo condômino no art. 1.336. Além de contribuir para as despesas, ele deve não realizar obras que comprometam a segurança da edificação, não alterar a forma e a cor da fachada e das esquadrias externas e dar à sua unidade a mesma destinação da edificação, sem usá-la de forma prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais ou aos bons costumes.

Para quem descumpre esses deveres, a multa deve estar prevista na convenção e não pode ser maior que 5 vezes o valor da contribuição mensal, independentemente de perdas e danos. Se a convenção não prever a multa, cabe à assembleia deliberar por 2/3 dos condôminos restantes (art. 1.336, §2º).

Descumprimento reiterado e comportamento antissocial

O art. 1.337 trata dos casos mais graves:

• Descumprimento reiterado de deveres: multa de até 5 vezes o valor da cota, por deliberação de 3/4 dos condôminos restantes, conforme a gravidade e a reiteração.
• Comportamento antissocial reiterado, que torna a convivência insuportável: multa de até 10 vezes o valor da cota, até ulterior deliberação da assembleia.

São medidas excepcionais, para casos graves e repetidos, e exigem cuidado redobrado com o procedimento.

Passo a passo para aplicar uma multa

1. Registre a ocorrência

Toda infração começa com um registro objetivo:

• data e horário;
• local;
• descrição do fato, sem adjetivos ou suposições;
• unidade envolvida;
• testemunhas, fotos ou vídeos, quando houver e quando puderem ser usados.

Registros feitos pelo porteiro, pelo zelador ou por outros moradores devem ser conferidos antes de qualquer providência.

2. Confira a regra descumprida

Identifique exatamente qual artigo da convenção ou do regimento foi descumprido e qual penalidade ele prevê. Se a regra não existe por escrito, não há multa a aplicar. Nesse caso, o caminho é conversar e, se necessário, propor uma nova regra em assembleia.

3. Comunique o morador e ouça a defesa

Envie uma notificação ao morador informando o fato, a regra descumprida e a penalidade prevista, com um prazo para que ele apresente a sua versão. Garantir o direito de defesa é o que dá legitimidade à punição e reduz muito o risco de a multa ser anulada.

4. Aplique a penalidade prevista

Analisada a defesa, aplique o que a convenção ou o regimento determina. Em geral, há uma gradação:

1. advertência por escrito, na primeira ocorrência;
2. multa, em caso de reincidência ou de infração grave;
3. multa agravada, em reincidências sucessivas, dentro dos limites legais.

5. Registre tudo

Guarde o registro da ocorrência, a notificação, a defesa, a decisão e o comprovante de envio. Se o caso chegar à assembleia ou à Justiça, essa documentação será essencial.

Quem responde pela multa

A multa é cobrada da unidade. Quando a infração é cometida por inquilino, visitante ou funcionário de um morador, o condomínio normalmente cobra do proprietário, que pode depois acertar com o responsável. Verifique como a sua convenção trata o assunto.

Erros que anulam multas

• Multa sem previsão na convenção ou no regimento.
• Valor acima do limite previsto em lei ou na convenção.
• Falta de oportunidade de defesa antes da aplicação.
• Registro vago, sem data, horário ou descrição clara.
• Tratamento desigual, multando alguns moradores e não outros pela mesma conduta.
• Exposição pública do infrator em murais ou grupos.

Prevenir é melhor que multar

A multa é o último recurso. Muitas infrações acontecem por desconhecimento das regras. Por isso:

• divulgue o regimento a todos os moradores, inclusive aos novos e aos inquilinos;
• relembre as regras mais descumpridas periodicamente;
• converse antes de notificar, quando a situação permitir;
• deixe regras claras para o uso de áreas comuns, como o salão de festas. Veja um exemplo em reserva de áreas comuns.

A forma de comunicar faz diferença. Veja como escrever avisos que funcionam em comunicação com moradores.

O papel do síndico

Impor e cobrar as multas devidas é uma das atribuições do síndico (CC, art. 1.348, VII). Isso não significa agir sozinho: em casos graves ou controversos, envolva o conselho e, se necessário, a assembleia. Veja as demais responsabilidades do cargo em funções do síndico.

Exemplo de registro de ocorrência

"Data: 12/10. Horário: 23h40. Local: unidade 502. Fato: som em volume alto, audível no corredor do 5º andar e nas unidades 402 e 602, após o horário de silêncio previsto no art. 15 do regimento interno. Registro feito pelo porteiro, após reclamação da unidade 602. O morador foi contatado pelo interfone às 23h45 e o som foi reduzido às 23h55."

Um registro assim permite que o síndico analise o caso com base em fatos, e não em impressões.

Como o Conduh ajuda

No Conduh, as ocorrências ficam registradas no sistema, num só lugar, em vez de espalhadas em cadernos, mensagens e e-mails. O porteiro e o zelador têm perfis próprios para trabalhar com ocorrências sem acesso aos dados pessoais dos moradores.

Os comunicados ajudam a divulgar as regras do regimento e a lembrar os pontos mais descumpridos, e os documentos do condomínio, como a convenção e o regimento, podem ficar disponíveis para consulta.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado. Confira também a convenção e o regimento interno do seu condomínio.