Funções do síndico: o que a lei exige e o que fica no dia a dia

As funções do síndico estão listadas no art. 1.348 do Código Civil: convocar a assembleia, representar o condomínio, cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento, cuidar da conservação das áreas comuns, elaborar o orçamento, cobrar as contribuições e multas, prestar contas e contratar o seguro da edificação. Na prática, isso se traduz numa rotina que mistura finanças, manutenção, pessoas e comunicação.

Muita gente aceita o cargo sem saber exatamente o que ele envolve. Conhecer as obrigações desde o início ajuda a organizar o tempo, a delegar o que for possível e a evitar responsabilidades por omissão.

O que diz o Código Civil

O síndico é escolhido pela assembleia, para um mandato de até 2 anos, que pode ser renovado. Ele pode ser condômino ou não, o que abre espaço para o síndico profissional (CC, art. 1.347). As atribuições estão no art. 1.348:

1. Convocar a assembleia dos condôminos (inciso I).
2. Representar o condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, praticando os atos necessários à defesa dos interesses comuns (inciso II).
3. Dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo de interesse do condomínio (inciso III).
4. Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões da assembleia (inciso IV).
5. Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessam aos possuidores (inciso V).
6. Elaborar o orçamento da receita e da despesa de cada ano (inciso VI).
7. Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas (inciso VII).
8. Prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas (inciso VIII).
9. Realizar o seguro da edificação (inciso IX).

Como isso aparece no dia a dia

Finanças

• Emitir as cobranças e registrar os pagamentos.
• Pagar fornecedores, funcionários e contas de consumo.
• Acompanhar a inadimplência e conduzir a cobrança. Veja o passo a passo em como cobrar condômino inadimplente.
• Montar o orçamento anual e acompanhar o realizado.
• Fechar balancetes e preparar a prestação de contas do condomínio.

Manutenção e conservação

• Manter um plano de manutenção preventiva dos equipamentos.
• Contratar e fiscalizar fornecedores.
• Resolver emergências, como vazamentos e falhas elétricas.
• Manter em dia laudos, vistorias e documentos exigidos pelos órgãos públicos.

Pessoas e convivência

• Gerir os funcionários próprios ou o contrato com a empresa terceirizada.
• Receber e tratar reclamações e ocorrências.
• Aplicar as advertências e multas previstas na convenção e no regimento.
• Mediar conflitos entre vizinhos.

Assembleias e comunicação

• Convocar e organizar as assembleias.
• Cumprir as decisões e registrar os encaminhamentos.
• Manter os moradores informados sobre obras, manutenções e regras.

Seguro e documentos

• Contratar e renovar o seguro obrigatório da edificação.
• Guardar contratos, notas fiscais, atas e documentos do condomínio.
• Cuidar dos dados pessoais de moradores conforme a LGPD.

O que o síndico pode delegar

O síndico não precisa fazer tudo sozinho. O Código Civil permite que ele transfira a outra pessoa, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção (art. 1.348, §2º).

Na prática, é comum:

• contratar uma administradora para a parte operacional, como folha de pagamento e emissão de cobranças;
• contar com um subsíndico, quando a convenção prevê, para dividir tarefas;
• apoiar-se no conselho para revisar contas e discutir decisões.

Delegar tarefas não elimina a responsabilidade do síndico de fiscalizar. Ele continua respondendo pela gestão.

Remuneração do síndico

A lei não obriga nem proíbe a remuneração. É comum o síndico morador receber isenção total ou parcial da cota condominial, e o síndico profissional, um valor mensal definido em contrato. Em qualquer caso, a remuneração deve ser aprovada em assembleia e registrada na ata. Comparamos os dois modelos em síndico profissional ou morador.

Quando o síndico pode ser destituído

A assembleia especialmente convocada para esse fim pode destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio, pelo voto da maioria absoluta dos seus membros (CC, art. 1.349). A melhor proteção contra esse cenário é uma gestão transparente, com contas abertas e decisões registradas.

Por onde começar

Se você acabou de assumir, não tente resolver tudo na primeira semana. Organize os documentos, entenda a situação financeira e monte um plano. Preparamos um roteiro em os primeiros 30 dias como síndico.

Uma semana típica do síndico

Para dar uma ideia concreta, a rotina de um síndico de um condomínio médio costuma incluir:

• Segunda: conferir pagamentos de cotas, lançar despesas da semana anterior e revisar a lista de inadimplentes.
• Terça: acompanhar fornecedores e serviços de manutenção programados.
• Quarta: responder solicitações e ocorrências dos moradores.
• Quinta: revisar contratos, orçamentos e pendências com o conselho.
• Sexta: publicar comunicados da semana seguinte e organizar documentos.

Cada condomínio tem o seu ritmo, mas ter uma rotina fixa evita que as tarefas se acumulem e que o síndico viva apagando incêndios.

O síndico e a convenção

Além do Código Civil, a convenção e o regimento interno do seu condomínio podem trazer atribuições extras ao síndico, como a obrigação de apresentar balancetes mensais, limites para gastos sem aprovação do conselho ou regras para a contratação de fornecedores. Leia os dois documentos logo no início do mandato e tenha-os sempre à mão.

Como o Conduh ajuda

O Conduh reúne num só lugar boa parte da rotina do síndico. No financeiro, as cobranças, despesas, fornecedores e o extrato, com inadimplência calculada conforme as regras do condomínio, dashboards de saldo e receitas × despesas, orçamento anual e projetos com arrecadação separada.

Na rotina, você registra ocorrências, reservas de espaços, vagas de garagem, comunicados, manutenção preventiva, eventos e documentos. As reuniões e assembleias têm pauta, convite por e-mail, presença, votação registrada e ata em PDF ou DOCX. E os perfis de acesso permitem dividir o trabalho com administradora, conselho, porteiro e zelador, cada um vendo só o que precisa.

Este conteúdo é informativo e não substitui a orientação de um advogado. Confira também a convenção e o regimento interno do seu condomínio.